Fastighetsägare kan momsbeskatta hela byggnaden trots hyresgästens momsfria uthyrning

Följ på LinkedIn

Martin Jacobsson , Auktoriserad skatterådgivare och partner

Det är ett välkommet besked för fastighetsägare som hyr ut den här typen av lokaler. Högsta förvaltningsdomstolen ska nu slutligt pröva frågan, vilket förhoppningsvis ger ännu större klarhet. Trots det finns det all anledning att se över sin momshantering redan nu.

I korthet

I ett förhandsbesked anser Skatterättsnämnden att en fastighetsägare kan tillämpa frivillig momsbeskattning på uthyrning av hela byggnaden trots att hyresgästen vidareuthyr låsbara lokaler i byggnaden utan moms. Förhandsbesked avser self storage, men skulle också kunna vara tillämpligt på andra typer av verksamheter, som exempelvis uthyrning till kontorshotell. Avgörandet kan innebära möjligheter till ökad frivillig momsbeskattning, och därmed högre momsavdrag, för fastighetsägare och andra som bedriver lokaluthyrning. Även momshanteringen förenklas. Högsta förvaltningsdomstolen ska nu slutligt pröva frågan.

Läs även

Fastighets­bolagens viktigaste skattefrågor inför 2025

Läs denna artikel

Bakgrund

Uthyrning av fastighet är i grunden momsfritt utan rätt till momsavdrag. Viss uthyrning kan omfattas av frivillig momsbeskattning. Hyresvärden ska då fakturera moms på hyran och kan dra av moms på sina kostnader. För frivillig momsbeskattning krävs bland annat att hyresgästen stadigvarande använder hyresobjektet i en verksamhet som medför avdragsrätt för ingående moms (momspliktig verksamhet).

Skatteverket har under många år ansett att det är användningen för respektive lokal som är avgörande för om hyresgästen helt eller delvis använder förhyrd yta i momspliktig verksamhet.

Om hyresvärden hyr ut en hel byggnad, anläggning eller likande som anses bestå av flera lokaler kan hyresvärden, enligt Skatteverket, beviljas frivillig momsbeskattning för endast de lokaler som hyresgästen använder i momspliktig verksamhet. Hyresvärden har då inte beviljats frivillig beskattning för lokaler som hyresgästen använder i momsfri verksamhet. Hyresvärden måste därmed, enligt Skatteverket, dela upp sin hyra till hyresgästen i en momspliktig del som avser hyresgästens momspliktiga lokaler och en momsfri del som avser hyresgästens momsfria lokaler.

Skatterättsnämnden har nu prövat hur mycket frivillig beskattning som kan medges en fastighetsägare när denne hyr ut en hel byggnad vilken består av flera lokaler, där respektive lokal används av hyresgästen i antigen momspliktig eller momsfri verksamhet.

Läs även

Möjlighet till högre momsavdrag för fastigheter med bostäder och lokaler

Läs denna artikel

Skatterättsnämndens förhandsbesked

Skatterättsnämnden prövade ett fall där en fastighetsägare skulle hyra ut en hel lagerbyggnad till en ”self storage-operatör” (”operatören”). Operatören skulle i sin tur hyra ut låsbara lokaler (lagerutrymmen) i byggnaden till olika kunder. Vissa lokaler skulle vidarehyras av operatören med moms enligt frivillig beskattning till kunder med momspliktig verksamhet. Andra lokaler skulle vidareuthyras utan moms till privatpersoner m.m. Lokalerna i byggnaden var inte uppdelade hos operatören så att vissa endast var avsedda för momspliktig vidareuthyrning och andra enbart för momsfri uthyrning. En lokal som tidigare varit vidareuthyrd med moms till en momspliktig kund kunde senare hyras ut utan moms till en privatperson (och omvänt).

Frågan var om fastighetsägaren kunde få frivillig momsbeskattning för uthyrning av hela byggnaden till operatören, när det i byggnaden finns olika låsbara lokaler (lagerutrymmen) som operatören i sin tur hyr ut med moms respektive utan moms.

I en kort motivering menade Skatterättsnämnden att operatören stadigvarande ska använda byggnaden i sin lageruthyrningsverksamhet där vissa transaktioner medför avdragsrätt medan andra inte gör det. Operatören ansågs bedriva en och samma slag av lageruthyrningsverksamhet i hela byggnaden, och inte två olika slags verksamheter i lokaler som är avgränsade från varandra. Skatterättsnämnden menade därför att utifrån lagtexten kan fastighetsägaren tillämpa frivillig beskattning vid uthyrning av hela byggnaden till operatören.

Grant Thornton kommenterar

Enligt förhandsbeskedet kan en fastighetsägare tillämpa frivillig momsbeskattning på uthyrning av hela byggnaden trots att hyresgästen vidareuthyr vissa lokaler i byggnaden utan moms. Fastighetsägarens frivilliga beskattning kan således vara större än förstahandshyresgästens frivilliga beskattning för sin andrahandsuthyrning. Förhandsbeskedet avser en vanlig struktur i self –storage-branschen men principerna i förhandsbeskedet skulle kunna vara tillämpliga på uthyrningar i andra branscher och för andra ändamål under motsvarande förutsättningar. Ett sådant exempel kan vara fastighetsägares uthyrning till kontorshotell som i sin tur hyr ut låsbara rum till sina kunder med och utan moms.

Om frivillig beskattning tillämpas på uthyrningen av hela byggnaden kan fastighetsägaren få full avdragsrätt för investeringsmoms och löpande driftsmoms avseende hela byggnaden. Fastighetsägaren fakturerar därefter moms på hela hyran för byggnaden. Hyresgästen kan dra av moms på hyran bara till den del vidareuthyrningen är momspliktig hos hyresgästen. En kostnad för icke avdragsgill moms uppkommer således hos hyresgästen vid momsfri vidareuthyrning. Om fastighetsägarens hela uthyrning inte hade omfattats av moms hade fastighetsägaren fått en momskostnad. När fastighetsägaren och hyresgästen är närstående måste fastighetsägaren redovisa moms på marknadsmässig hyra om hyresgästen inte har full avdragsrätt.

Även om en momskostnad uppkommer hos hyresgästen underlättas momshanteringen och skapar större möjligheter till avdrag för särskilt investeringsmoms hos fastighetsägaren. Förhandsbeskedet är således positivt för fastighetsbranschen.

Skatteverket håller inte med Skatterättsnämnden och har överklagat förhandsbeskedet till Högsta förvaltningsdomstolen för prövning. Skatteverket menar som tidigare att en fastighetsägare kan få frivillig momsbeskattning bara för lokaler som hyresgästen vidareuthyr med frivillig momsbeskattning eller på annat sätt använder i avdragsberättigad verksamhet. Även om fastighetsägaren hyr ut hela byggnaden kan denne således, enligt Skatteverket, inte få frivillig beskattning för lokaler som hyresgästen vidareuthyr utan moms. Högsta förvaltningsdomstolen kommer att slutligt avgöra frågan under nästa år.

Fastighetsägare och andra som hyr ut hela byggnader eller liknande till hyresgäster som bedriver både momspliktig och momsfri vidareuthyrning i olika lokaler bör se över sin momshantering. I enlighet med förhandsbeskedet kan det vara möjligt att öka den frivilliga beskattningen för fastighetsägaren, vilket kan ge högre momsavdrag för framtida och historisk investering samt framtida drift. Det bör dock beaktas att Högsta förvaltningsdomstolen ska slutligen avgöra momshanteringen och hur förhandsbeskedet kan tillämpas är inte helt klart i alla delar.

Grant Thornton följer utvecklingen och kontakta gärna oss för att diskutera hur förhandsbeskedet påverkar er verksamhet.

Tjänster

Vi kan hjälpa er med: Moms på tjänster inom fastighet och bygg

Jag vill veta mer

Ta hjälp av branschspecialister

Grant Thorntons fastighetsgrupp Real Estate and Construction är ett team branschspecialister med lång erfarenhet inom skatt, rådgivning, redovisning och revision. Vi erbjuder helhetslösningar för dig som är fastighetsägare, branschanpassad ekonomitjänster och fastighetsrelaterad revision.

Branschspecifik rådgivning

Vi kan hjälpa er med: Real Estate and Construction

Jag vill veta mer