Skattenyhet

Möjlighet till högre momsavdrag för fastigheter med bostäder och lokaler

Med:
insight featured image
Nu kan företag och föreningar ha rätt till högre momsavdrag när de har fastigheter med både bostäder och lokaler. För att inte gå miste om möjliga avdrag kan det vara nödvändigt att agera redan innan årsskiftet. Det menar Grant Thorntons experter som följt frågan länge.
Innehåll

Skatterättsnämnden anser att omsättningen kan användas som fördelningsnyckel vid beräkning av momsavdrag för gemensamma inköp för fastigheter med både momspliktiga lokaler och momsfria bostäder. Avgörandet som publicerades 20 november 2024 kan innebära större rätt till momsavdrag för företag och föreningar som bedriver både momspliktig lokaluthyrning och momsfri bostadsupplåtelse.

Martin Jacobsson , Auktoriserad skatterådgivare
Fastighetsaktörer med blandad verksamhet bör med anledning av förhandsbeskeden se över sin metod för beräkning av momsavdrag och om det finns möjligheter till större avdrag. Detta gäller särskilt för 2018 års momsavdrag då företagen normalt måste agera före årsskiftet för att inte förlora sin rätt till ytterligare avdrag.
Läs även
Fastighets­bolagens viktigaste skattefrågor inför 2025
Läs denna artikel
Fastighetsbolagens viktigaste skattefrågor inför 2025

Bakgrund

Den som bedriver blandad verksamhet, det vill säga verksamhet som både är momspliktig och momsfri, kan dra av en viss del av momsen på gemensamma inköp i den blandade verksamheten. Enligt svenska momslagen ska momsavdrag för gemensamma inköp ske genom uppdelning efter skälig grund.

Enligt EU:s momsdirektiv ska momsavdraget för gemensamma inköp i stället som huvudregel beräknas utifrån årsomsättningen i den samlade verksamheten.

Högsta förvaltningsdomstolen (”HFD”) har under hösten 2023 i domen HFD 2023 ref. 45 slagit fast att ett företag har rätt att använda momsdirektivets omsättningsmetod vid beräkning av momsavdrag, i stället för momslagens bestämmelser om skälig grund. En tillämpning av en omsättningsbaserad metod kan ge ett annat och högre momsavdrag för vissa företag och föreningar.

Skatteverket har i ett ställningstagande från februari 2024 (dnr. 8-2749853) kommenterat HFD:s dom. Enligt Skatteverket kan momsdirektivets omsättningsbaserade beräkningsmetod normalt användas av aktörer med blandad verksamhet. Metoden kan dock inte användas för gemensamma inköp som delvis omfattas av uttryckliga avdragsförbud i momslagen (exempelvis stadigvarande bostad).

Skatteverket har därför menat att omsättningsmetoden inte kan användas av fastighetsföretag och andra för fastighetskostnader som både avser momspliktiga lokaler och momsfria bostäder. Momsavdrag ska i stället, enligt Skatteverket, även fortsättningsvis ske utifrån fördelningsgrunden fastighetsyta med tillämpning av momslagens regler om skälig grund.

Grant Thornton har tidigare skrivit om ämnet:

Momsavdrag i blandad verksamhet kan alltid beräknas utifrån omsättningen
Nytt från Skatteverket gällande beräkning av momsavdrag i blandad verksamhet

Skatterättsnämndens förhandsbesked

Skatterättsnämnden har nu i två förhandsbesked prövat om momsdirektivets omsättningsmetod kan användas för beräkning av momsavdrag för gemensamma inköp i en verksamhet som består av både momsfri bostadsupplåtelse och momspliktig lokaluthyrning.

Sökande i förhandsbeskeden var ett aktiebolag respektive en bostadsrättsförening som i en fastighet både upplät bostadslägenheter och lokaler som omfattades av frivillig momsbeskattning. Sökande ville fördela momsen som belöper på fastighetens gemensamma kostnader med tillämpning av direkt effekt av momsdirektivets omsättningsmetod.

Skatterättsnämnden menade att momslagens regel om skälig grund inte anger några konkreta metoder för proportionering av ingående moms mellan olika verksamheter och uppfyller därigenom inte kraven på införlivande av momsdirektivets bestämmelser. Skatterättsnämnden ansåg därför att sökande inte kan vägras tillämpa momsdirektivets omsättningsbaserade beräkningsmetod som fördelningsnyckel vid bestämmande av andelen avdragsgill ingående moms för gemensamma inköp.

Grant Thornton kommenterar

Beskeden från Skatterättsnämnden är mycket glädjande för fastighetsbranschen. Rätten att använda omsättningen som fördelningsgrund kan innebära ett annat och högre momsavdrag för företag och föreningar med både bostäder och lokaler. Detta i jämförelse med fastighetsyta som ska användas som fördelningsgrund för fastighetskostnader enligt Skatteverket.

Följande illustrativa exempel kan visa på skillnaderna. Ett fastighetsföretag äger fastigheten X där 70 procent av ytan utgörs av bostäder och 30 procent av lokaler som omfattas av frivillig momsbeskattning. Däremot är 50 procent av hela företagets årsomsättning momspliktig. Företaget genomför ett gemensamt arbete på hela fastigheten X där den ingående momsen uppgår till en miljon kr. Med tillämpning av omsättning som fördelningsgrund uppgår momsavdraget till 500 tkr jämfört med 300 tkr när fastighetsytan används som fördelningsgrund.

Företag och föreningar kan således enligt förhandsbeskeden få möjlighet att göra större momsavdrag för gemensamma inköp för byggnader som inrymmer både bostäder och lokaler. Möjligheten till högre momsavdrag gäller både för framtida inköp och historiskt (sex år tillbaka i tiden). För 2018 måste begäran om större momsavdrag genom omprövning i normalfallet lämnas in före årsskiftet 2024/2025.

Även förvaltningsrätten har i ett flertal domar kommit fram till att den omsättningsbaserade metoden kan användas.

Vi utgår från att Skatteverket kommer att överklaga Skatterättsnämndens förhandsbesked till HFD för prövning. Frågan kommer därför att slutligen avgöras först under nästa år eller eventuellt senare.

Fastighetsaktörer med blandad verksamhet bör med anledning av förhandsbeskeden se över sin metod för beräkning av momsavdrag och om det finns möjligheter till större avdrag. Detta gäller särskilt för 2018 års momsavdrag då företagen normalt måste agera före årsskiftet för att inte förlora sin rätt till ytterligare avdrag.

Tjänster
Vi kan hjälpa er med: Fastighets- och byggmoms
Jag vill veta mer
Vi kan hjälpa er med: Fastighets- och byggmoms

Ta hjälp av branschspecialister

Grant Thorntons fastighetsgrupp Real Estate and Construction är ett team branschspecialister med lång erfarenhet inom skatt, rådgivning, redovisning och revision. Vi erbjuder helhetslösningar för dig som är fastighetsägare, branschanpassad ekonomitjänster och fastighetsrelaterad revision.

Branschspecifik rådgivning
Vi kan hjälpa er med: Real Estate and Construction
Jag vill veta mer
Vi kan hjälpa er med: Real Estate and Construction