Är det dags att deklarera ditt hyreshus? På den schablonmässigt utformade fastighetsdeklarationen är det inte särskilt många uppgifter som ska fyllas i. En av dessa uppgifter är årshyran för bostäder respektive lokaler. Här kan det ligga nära till hands att, utan att göra några större överväganden, helt enkelt fylla i hela det belopp du fakturerar dina hyresgäster. Blir det rätt då? Ja, det kan bli rätt men det kan också bli väldigt fel. En felaktigt deklarerad hyra ger ett felaktigt taxeringsvärde som i sin tur ger en felaktig fastighetsskatt/fastighetsavgift.
Det som ska deklareras är bruksvärdeshyran för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler det andra året före taxeringsåret. Det innebär att vid den förenklade fastighetstaxeringen 2022 är det 2020 års hyresnivå som ska deklareras.
Huvudregeln är att det är den faktiskt utgående årshyran 2020 som ska deklareras. Innan du fyller i den på deklarationen måste du emellertid fråga dig om det är hela det belopp du fakturerar dina hyresgäster som ska deklareras? Här måste du se över vad som ingår i det beloppet.
Är det enbart hyra för upplåtelse av bostad eller lokal eller ingår även andra delar och vilka av dessa andra delar ska i så fall ingå i det belopp du ska deklarera? I faktarutan nedan kan du se exempel från Skatteverket på vad som ska ingå i beloppet som ska deklareras och vad som ska utelämnas.
Du måste även ta ställning till hur du ska hantera eventuella hyresgästanpassningar du gjort men som hyresgästen får betala för genom ett hyrestillägg. Beroende på vad det är för typ av hyresgästanpassning som skett är svaret på frågan om de ska ingå eller inte, olika. Det kan också finnas annat som du som fastighetsägare tar betalt för av dina hyresgäster men som inte avser upplåtelse av lokal, till exempel kostnader för vakttjänster, posthantering, receptionstjänster med mera.
Sammanfattningsvis är hyran du ska deklarera inte alltid detsamma som det belopp du fakturerar dina hyresgäster. I och med att den deklarerade hyran har stor inverkan på taxeringsvärdet rekommenderar vi att du lägger tid på att utreda vilken hyra som ska deklareras.
- Som du märker är det inte alltid så enkelt att avgöra vilka poster som ska ingår i den deklarerade årshyran och vilka som inte ska det. Våra specialister hjälper gärna till med att göra den bedömningen! Säger Maria Bergenmo, skatterådgivare på Grant Thornton.
Enligt Skatteverket ska bland annat följande poster ingå i den årshyra som ska deklareras:
- uppvärmningskostnader,
- kostnader för vatten och avlopp,
- fastighetsskatt,
- andra tillägg och
- hyra för plats för skyltreklam, mobilmaster och liknande på byggnaden.
Däremot ska inte följande poster ingå:
- avgifter för hushållsförbrukning av el och gas,
- kabel-tv, bredband och liknande avgifter,
- moms och
- ersättning för uthyrning av mark eller markanläggning (till exempel p-platser på mark).
|
Vanliga frågor kring fastighetsdeklaration
Förändrade ytor sedan 2020
Du ska deklarera hur det ser ut (eller kommer att se ut) den 1 januari 2022. Det betyder att det är de ytor som finns den 1 januari 2022 som ska deklareras och därmed också åsättas en hyra. Hyran ska anges i 2020 års nivå. Har det skett en ombyggnation eller förändring sedan 2020 kan det innebära att hyran 2020 inte kan tillämpas för en viss yta.
Samma sak gäller om en yta inte var uthyrd under hela 2020 eller delar av 2020. Här kan du i stället bli hänvisad till att använda hyran för ett annat år som sedan ska räknas om till 2020 års nivå eller till att tillämpa den s k jämförelsehyran.
När ska jämförelsehyran deklareras?
I vissa situationer ska du inte deklarera den faktiska årshyran utan i stället deklarera en s k jämförelsehyra. Det gäller t ex för bostadsrätter, andelslägenheter, ytor som disponeras av ägaren eller av någon närstående till ägaren och ytor som varit outhyrda under hela eller en del av året eller för vilka hyresrabatter utgår. Jämförelsehyra ska också deklareras om det finns en faktisk hyra som är en internhyra, d v s en hyra som överenskommits mellan parter i intressegemenskap.
Dessutom bör jämförelsehyran också användas om den faktiska årshyran på annat sätt uppenbarligen avviker från bruksvärdeshyran alternativt marknadsmässig hyra. Upplysningsvis kan nämnas att det inte är rätt inkomstskattemässigt att ha en internhyra som understiger en marknadsmässig hyra. Detta gäller även om koncernbidragsförutsättningar föreligger.
Vad är jämförelsehyra?
Jämförelsehyran bör i första hand bestämmas med ledning av hyresnivån för likvärdiga bostäder och lokaler inom hyreshuset, i andra hand utifrån hyresnivån i närliggande hyreshus och i tredje hand med ledning av Skatteverkets rekommenderade genomsnittshyror. I Skatteverkets tabeller med rekommenderade genomsnittshyror anges lokalhyran som kontorshyra. I vissa fall anges den också som butikshyra.
Hur ska genomsnittshyran tillämpas för andra typer av lokaler än kontor?
Skatteverkets rekommenderade genomsnittshyra presenteras i tabeller. För lokaler anges den som kontorshyra. I vissa fall anges den också som butikshyra.
Hur ska genomsnittshyran tillämpas för andra typer av lokaler än kontor? Om lokalerna hyressätts utifrån kontorshyra riskerar taxeringsvärdet bli fel och därmed också fastighetsskatten. För speciella typer av hyreshus är det ofta svårt att uppskatta en godtagbar årshyra.
Ett alternativ är då att utgå från genomsnittshyran och bestämma jämförelsehyran som en andel av denna. För vissa lokaltyper, t ex stormarknader, motionslokaler, större samlingslokaler, möbelförsäljning, bilhandel, verkstadslokaler, lager, lokaler under mark samt parkeringshus och garage, utfärdar Skatteverket rekommendationer för hur stor del av genomsnittshyran för kontor som ska deklareras. Listan täcker givetvis inte alla olika lokaltyper utan här måste särskilda bedömningar ske.
Påverkar hyresrabatter eller hyresbidrag den hyra som ska deklareras?
Har du gett rabatt på lokalhyran under coronapandemin och kanske dessutom fått statligt stöd avseende detta? Enligt Skatteverket ska inte hyresrabatter eller hyresbidrag beaktas vid taxeringen, d v s du ska inte ta hänsyn till det här du räknar ut årshyran.
