De faktorer som påverkar markvärdet vid fastighetstaxeringen för hyreshus, förutom var fastigheten är belägen, är storlek och typ av bebyggelse.
- Med storlek menas byggrätten i kvadratmeter. Skatteverket anser att det med byggrätt för hyreshus avses den rätt som finns att uppföra en ny byggnad på värderingsenheten. Byggrätten ska anges i kvadratmeter bruttoarea ovan mark, säger Barbro Jansson Stridlund, auktoriserad skatterådgivare, Grant Thornton.
Fastighetsskatten för obebyggd tomtmark för hyreshus uppgår till 0,4 procent av taxeringsvärdet, oavsett om den kommande bebyggelsen avser bostäder eller lokaler.
För bebyggda tomter ska faktisk byggrätt ligga till grund för värdet om inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får ett väsentligt högre värde. Värdet på den byggrätt som detaljplanen tillåter bör enligt Skatteverkets uppfattning anses vara väsentligt högre än den utnyttjade byggrätten när den tillåtna byggrätten är minst 20 procent större än den utnyttjade byggrätten.
- Enligt vår uppfattning innebär detta att storleken på den befintliga byggnaden i vissa fall inte kan utgöra grund för markvärdet. En tillkommande byggrätt exempelvis på grund av att en detaljplan antas kan också påverka taxeringsvärdet, säger Barbro Jansson Stridlund.
Om uppgift om faktisk byggrätt saknas på befintlig byggnad finns en schablonregel som baseras på storleken på befintlig byggnad. Schablonregeln innebär att bruttoarean normalt kan bestämmas till 1,25 x den sammanlagda ytan av bostäder (BOA) ovan mark respektive 1,20 x den sammanlagda ytan av lokaler (LOA) ovan mark. Vad som sagts ovan angående väsentligt högre värde än den utnyttjade byggrätten gäller dock även här.
För obebyggda tomter bör byggrätten bestämmas utifrån tillåten byggrätt enligt gällande detaljplan.
Finns inte gällande detaljplan, bör byggrättens storlek för obebyggd tomtmark i första hand bestämmas utifrån aktuellt bygglov eller förhandsbesked. I andra hand bör byggrättens storlek uppskattas med ledning av den sannolika exploateringsgraden för värdeområdet, vilket innebär förhållandet mellan bedömd byggrätt och tomtareal. Har tomten tidigare varit bebyggd, bör byggrätten under de fem första åren efter byggnadens rivning bestämmas till minst storleken av den byggrätt som tidigare varit utnyttjad.
Vid vilken tidpunkt ska en antagen detaljplan påverka taxeringsvärdet för en fastighet? Ska den byggrätt som finns i detaljplanen med automatik påverka taxeringsvärdet från och med året efter att detaljplanen antagits? Har det någon betydelse om bygglov beviljats?
– Skatteverket har inte gjort några uttalanden om sin uppfattning vad gäller svaren på ovanstående frågor. Det finns inte heller någon vägledande praxis. För att en detaljplan ska kunna påverka taxeringsvärdet måste den dock enligt vår uppfattning ha vunnit laga kraft. Det finns vissa uttalanden i förarbetena som indikerar på att även andra omständigheter som exempelvis bygglov ska beaktas vid värderingen, säger Barbro Jansson Stridlund och fortsätter:
– Det går dock inte att utesluta att en tillkommande byggrätt i slutet av året således kan medföra att ett nytt, högre taxeringsvärde kommer åsättas det efterföljande året. Vi ser väldigt många frågor kopplade till fastighetstaxeringen i samband med fastighetsutvecklingsprojekt.
När taxeringsvärdet för ett markområde ska bestämmas förutsätts att marken kan bebyggas omedelbart. Om detta inte är möjligt kan det i vissa fall vara möjligt att yrka justering för säregna förhållanden. Det finns alltså vissa möjligheter att få sänkt taxeringsvärde och därmed en lägre fastighetsskatt men fastighetsägaren måste vara aktiv och själv yrka på en justering.
Vill du ha fler tips på hur du driver ett lyckat fastighetsutvecklingsprojekt?
Ta del av artiklarna med våra experter där berättar dem om skattemässiga frågor som kan uppkomma vid de olika stegen av ett projekt: Förvärv, rivning, utrangering, strukturering, projektering, exploatering, byggnation, infrastruktur och parkering.
