Fastighets­bolagens viktigaste skattefrågor inför 2025

Rätt struktur är A och O. Ofta är verksamheten dynamisk vilket innebär att koncernstrukturen också bör vara det. Därför kan det finnas anledning att se över koncernstrukturen så att den speglar verksamhetens behov och funktion.

Genom att strukturera fastighetsförvaltningen så att innehav i dotterbolag om möjligt klassificeras som kapitaltillgångar kan bolaget undvika att fastigheterna klassificeras som lagerandelar. Klassificeringen påverkar beskattningen och möjligheten att hantera tillgångarna mer fördelaktigt.

För att bedöma avdragsrätten för ett bolags räntekostnader krävs det att avdragsrätten prövas i två steg – först utifrån de riktade ränteavdragsbegränsningsreglerna, sedan utifrån de generella ränteavdragsbegränsningsreglerna.

Avdragsrätten för räntekostnader kan få stor påverkan på bolagets skattemässiga resultat. Vi rekommenderar därför att detta arbete påbörjas senast under bokslutsarbetet. Dels för att kunna upprätta en så korrekt skatteberäkning som möjligt, dels för att det ofta finnas planeringsmöjligheter, koncernbidrag och koncernutjämning, som kan öka koncerns avdragsmöjligheter och leda till lägre skattekostnad.

Koncernbidrag är viktigt för att planera verksamheten och ge finansiell flexibilitet inom koncernen. Det är en extra god idé att se över strukturen vid förvärv av nya bolag och vid koncerninterna omstruktureringar.

Vi rekommenderar att koncernbidragsrätten, med beaktande av eventuella koncernbidragsspärrar, säkerställs inför koncernens bokslutsarbete.

Som huvudregel kan skattemässiga underskott från tidigare beskattningsår rullas vidare utan begränsningar och således nyttjas mot framtida överskott. Det finns dock underskottsspärrar i form av beloppsspärren, koncernbidragsspärren och fusionsspärren som kan begränsa möjligheten att nyttja tidigare års underskott.

Underskottsspärrar kan aktualiseras när det sker en direkt eller indirekt ägarförändring av ett s.k. underskottsföretag, när det tillkommer bolag till en koncern där det finns underskottsföretag, eller om det sker en fusion av ett underskottsföretag. För att säkerställa att spärrade underskott inte nyttjas, vilket kan leda till skattetillägg, rekommenderar vi en översyn av tidigare års underskott.  

Många koncerner inom fastighetsbranschen är föränderliga, där det tillkommer och avyttras bolag löpande. Många har också ofta bolag som är s.k. underskottsföretag. Det är då extra viktiga att ha en aktuell överblick över eventuella underskottsspärrar.    

Identifiera och kategorisera era kostnader noggrant. Förvaltningskostnader kan inkludera reparationer, underhåll och andra löpande förvaltningsutgifter och vara direkt avdragsgilla. Kostnader för ny-, till-, eller ombyggnation ska inte dras av direkt, dessa kostnader ska i stället aktiveras. Rätt klassificering kan ge möjlighet till snabbare avskrivningstakt. 

Klassificeringen av kostnader kan i vissa fall vara komplex och kräva vidare utredning. Vi rekommenderar att klassificering av kostnader görs löpande för att minska risken för felaktiga avdrag.  

Koncerninterna lån ska löpa med marknadsmässig ränta eftersom det inte är möjligt att underprisöverlåta tjänster (utlåning av pengar). Har ni koncerninterna lån är det en god idé att se över så att dessa löper på marknadsmässiga villkor.

Vi rekommenderar även att avdragsrätten för räntan på de koncerninterna lånen prövas mot de riktade ränteavdragsreglerna.