Exploatering: ”Viktigt att tidigt fastställa vem som ansvarar för vad”

Ett byggprojekt börjar ofta med att markägaren köper in tjänster från externa konsulter. Dessa tjänster kostar så klart pengar som någon ska stå för. Det kan vara markundersökningar, ritningar och utgifter för detaljplaner som sedan resulterar i pappersprodukter samt, i ett senare skede, utgifter för att anlägga vägar, rondeller och annan infrastruktur i området som ska exploateras.

Till dessa exploateringsutgifter finns en hel del frågeställningar kopplat till inkomstskatt, stämpelskatt, fastighetstaxering och moms.

För det fall projektet aldrig genomförs, exempelvis för att detaljplanen inte går igenom, blir pappersprodukterna värdelösa. Då uppkommer frågor om vem som ska stå för dessa förgäveskostnader och hur de ska hanteras skatterättsligt.  

Börja med bolagsstrukturen 

- Det första du bör göra när du startar ett exploateringsprojekt är att sätta upp en lämplig bolagsstruktur för projektet. Då måste du även reda ut vem som ska stå för alla utgifter som hänför sig till exploateringen och vem det är som ”äger” projektet och driver det. I samband med detta uppkommer även finansieringsfrågor. Detta är inte alltid självklart utan kräver en del eftertanke, säger Carin Gerding som är momsexpert och skattekonsult inom bygg och fastighet på Grant Thornton.

Fastighetsbildning

- I exploateringsprojekt delas ofta en fastighet upp i mindre delar och överlåts, vilket innebär nya taxeringsvärden. Vidare uppkommer särskilda överväganden kopplat till stämpelskatt. I detta sammanhang kan nämnas att det i budgetpropositionen för 2021 aviserades om att låta Lantmäteriet utreda förutsättningarna för att beskatta överlåtelseformerna fastighetsreglering och klyvning på samma sätt som förvärv genom köp eller byte, säger Barbro Jansson Stridlund, en av Grant Thorntons experter på skattefrågor inom bygg och fastighet. 

Riskerar att fördyras 

Om det inte finns någon tilltänkt köpare som du kan vidarefakturera konsultkostnaderna till säger Carin; så småningom kan det riskera att du inte får avdragsrätt på momsen för dessa kostnader.

- Då riskerar projektet att fördyras med 25 procent i icke avdragsgill moms. Så här gäller det verkligen att tänka till från början, säger Carin Gerding.

Identifiera transaktioner 

Det är också viktigt att tidigt identifiera alla transaktioner som ska ske mellan olika parter och se till att det finns relevanta avtal på plats. Transaktionerna måste bedömas var för sig och prissättas marknadsmässigt även om de sker mellan närstående bolag. För tillgångar gäller dock att de, om vissa förutsättningar är uppfyllda, kan säljas under ett marknadsmässigt pris, men det finns inget sådant undantag när det gäller tjänster säger Barbro Jansson Stridlund.

Planera noga

- Fastighetsutveckling handlar om att se helheten både ur skatterättslig, fastighetsrättslig och affärsmässig synvinkel. Det är det som gör det så komplext. Om ett fastighetsprojekt planeras noga från början är chansen större att slutresultatet blir optimalt och att du får en kostnadseffektiv skattehantering av projektet, medan motsatsen kan vara förödande, säger Carin Gerding.

Experternas tre tips för en optimal exploatering: 

1. Håll koll på vem som äger projektet och som ska stå för kostnaderna. Skapa tidigt en lämplig struktur för projektet.
2. Säkerställ att alla transaktioner prissätts marknadsmässigt - även om det sker internt och se till att det finns avtal på plats som reglerar vilka tjänster som ska utföras.
3. Ett skatteeffektivt projekt kräver noga planering och rätt timing.